以房抵债！即墨李某某与王某某一纸房屋转让协议要求法院停止执行

基本案情

      法院审理阎某某与李某某民间借贷纠纷一案，判决书已发生法律效力，但李某某一直未履行义务。阎某某遂向法院申请执行，法院查封李某某所有的一处房屋并发布公告，计划对涉案房屋进行拍卖。王某某遂向法院提出异议，称该房屋归其本人所有，请求中止对该房屋的执行，法院经审理后驳回王某某的异议请求。王某某遂向法院提起诉讼，主张因其替李某某还债，李某某遂将该房屋转让给自己，协议约定允许李某某之子在服兵役期间无偿使用该房屋，使用期限16年，在该房屋被查封前已经自己与李某某签订《房屋转让协议》，因此，王某某认为其享有可以排除执行的权利，要求法院对涉案房屋停止执行。涉案房屋现仍由李某某之子占有使用。法院经审理认为，王某某的主张不符合相关法律规定，其诉求排除对涉案房屋执行的理由不能成立。

案件评析

      本案王某某与李某某签订的《房屋转让协议》约定李某某无偿使用涉案房屋16年，未约定房屋的转让价款,且房屋并未登记过户到王某某名下。该房屋转让协议并非通常的买受人支付对价、出卖人将房屋交付买受人的房屋买卖关系，双方的房屋买卖法律关系是建立在以房屋抵付王某某代李某某偿还的借款的基础之上，实质是以房抵债行为，该行为取得物权的目的是为了消灭债权，并非是为了取得物权，双方并非普通的以取得物权为目的的房屋买卖合同关系。因此王某某的主张不能获得法院支持。

法官说法

      《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 根据上述规定，案外人主张涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，其应举证证实符合上述条件。

      执行异议之诉立法的目的是为对执行标的享有正当权益的案外人以排除执行、维护自身权益的救济途径，但在实践中，案外人与被执行人恶意串通企图拖延执行、妨碍执行的情况屡见不鲜，因此，在执行异议案件的处理过程中，法院会严格审查案外人是否享有排除执行的民事权益。当房屋等不动产作为执行标的时，法院会严格审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，以期执行异议之诉既不损害享有合法权益的案外人的利益，也不给被执行人妨碍执行的机会。